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分不清网签和备案?一文教你认清网签和备案

2022-05-10 11:47:42    驻房网     房产百科     来源:幸福里购房百科

网签和备案的区别在于,网签是管理手段,备案是法律保障。网签只是房地产部门的网络化管理系统,可以杜绝开发商一房多卖。而备案是指开发商与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。只有先完成网签才能备案,只有房屋备案之后,买卖才算正式生效。另外,网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力。

本文知识点

1、购买新房时的“网签”是什么意思,具备什么效应?

2、备案与网签有何区别?

3、网签或备案后,还能退房吗?

买房本身是一件很复杂的事情,要学习很多知识用于避坑。但其实买房后的流程更为复杂,主要在于网签和备案,两个流程关乎房屋是否具备房屋产权买卖合法化,简单来说,就是购买的房子能否进行二次交易。

一、网签

网签是指房地产相关部门的备案信息要在网上公布,主要目的是为了保证房产交易透明化,避免开发商一房多卖。办理完网签之后,购房者得到的网签号,可以用来查询后续房屋的信息。

网签办理的前提条件是,开发商需要取得商品房预售许可证,并且五证齐全,购房者得满足购房条件,如果有任何一方不满足条件,网签都是无法进行的。

网签的办理流程主要是:选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签

需要提醒的是,网签的过程中,一定要认真阅读合同中的条款,对于合同中自己认为不合理的条款可以提出修改意见,如果购房者在协商过程中问题得不到解决,可以办理撤销网签,或者不进行网签。

但是,即使网签成功,也不具备法律效力,因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。

二、备案

备案是根据法律规定,为保障购房人权益,预售人必须进行购房合同备案。备案后会生成唯一的合同备案编码,并对房源交易状态公示、提供交易信息查询和共享。而且购房合同一旦备案,撤销具有一定难度。

另外,备案分为开发商备案和购房合同备案。

开发商备案是指:开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。

合同备案是指:后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。

其实,备案是为了促进开发商快速建房,让消费者购买更放心,也对消费者的权益进行法律保护。

备案时间:网签后30天内签订预售合同,一般是去县级以上的人民政府房地产管理部门和土地管理部办理手续。

备案流程:合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案

三、网签和备案的区别

1、现实意义

房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。而这个线上过程就是我们所谓的网签。

交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后网站系统会给一个网签号,这个网签号可以用于在网上进行查询相关的交易内容。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"!

备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。

房产交易过程中所说的备案,通常是指购房合同的备案。按照《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定:"商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。"

2、办理时间不同

网签是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时,就与购房者签订相关的协议或者合同,这样的情况是没办法进行网签的。另外,如果购房者自身的购房资格没有被核验通过,也不能进行网签。

备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说,网签在前,备案在后,备案以网签为前提,只有备案后房屋买卖才算是正式生效。

3、法律效力不同

网签在签约时要认真阅读合同中的条款,对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见,或者双方之间进行协商,甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签,不进行网签。但是即使网签成功,也不能说具备了法律效力。因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。经过备案,房屋交易才算真正具备了法律效力。

四、网签退房,和备案退房各有什么要求,会造成什么损失?

1、已网签的房子需要退房

对于完成网签后的房产,主管部门会在网上更新房源信息并公示,此时房屋无法进行二次网签。但是合同双方,即开发商和购房者协商一致同意后,可以将网签撤销,办理退房。

以下7种情形即便已经完成网签,也可以撤销:

(1). 购房人信息录入错误,需要更正合同信息的;

(2). 开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷,法院裁定或判决需要解除合同的;

(3). 变更合同买受人信息的;

(4). 房屋交付公告自公布之日起90日内,购房者所购房屋因质量存在严重问题,经有关部门认定,需解除合同的;

(5). 购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金等原因,需要解除合同的;

(6). 购房者办理贷款手续未获批准,合同无法继续履行并承担违约责任;

(7). 法律法规规定的其它情形(写明具体内容并提交相关证据)。

可以看出,只要购房者提供了足够有力的理由和证据,网签退房的难度不大,一般会根据合同协议支付一定的违约金。

2、已备案的房屋需要退房

已经备案的房子,再发起退房,会比网签难度大一些,但原则上协商一致后可以申请退房,具体流程如下:

1、买房人发出退房通知。如果是因为购房者贷款申请未批准等个人原因申请退房,或者合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。

2、15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

3、开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

不过需要提醒的是,已备案的房屋退款,对开发商来讲造成的损失较大,并且耗费时间长、流程复杂,因此在购房合同中,开发商通常会明确写出退房需要赔付的比例和金额,大概率是一笔不小的数字。购房者需要综合考量退房的代价谨慎决定。

注:以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。


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